机遇教育网夏女士感觉自己已速成为半个经济学家了，谈起加拿大通胀率和加央行降息的风吹草动可真是头头是道。原因只有一个，马上面临房贷的续签，和楼花的交房。
而即将续贷的房主和即将要交接的楼花买家面临着最大危机。
预计2024年，约有2510亿的抵押贷款需要续期。
Equifax Canada 披露，续签导致抵押贷款拖欠率显着上升，在安省，抵押贷款拖欠率较上年同期上升了135.2%，而 BC 省的比率则上升了 62.2%。
Equifax Canada 高级分析副总裁 Rebecca Oakes 在接受采访时表示，“随着大批房主的抵押贷款期限即将到来，无论是固定的还是浮动的，续约抵押贷款的经济冲击对于很多人来说是一个重大转折点。”
从现在起未来1-2年，一批房主迎来了“交接潮”。几年前购买的公寓楼花，如今却遭遇高利率，不少楼花买家贷款遇上了问题，无法完成交易，更麻烦的是楼花转让也面临困难，真是横竖都是亏。
加拿大最高银行监管机构表示，未来一年金融最大的风险是房地产抵押贷款风险。
“预计，高利率和市场波动将导致借贷成本持续上升，增加了抵押贷款续约/再融资风险，消费者支出和商业投资降低”。
“有迹象表明，更高的抵押贷款支付正在占用一些家庭收入的更大部分，导致越来越多的借款人无法支付其他贷款和债务的还款。”负责监管加拿大银行的金融机构监管办公室（OSFI）在周三的一份声明中表示。
房贷续约已经站在悬崖边上
OSFI表示，截至2024年2月，76%的未偿还抵押贷款将在2026年底前续约，并警告称，加拿大房主在此期间续约抵押贷款时可能会面临支付冲击。
“对于在2020年至2022年利率较低时获得抵押贷款的房主来说，这种支付冲击将最为显著，”OSFI表示。“杠杆率较高且抵押贷款利率可变但固定还款数额的家庭将更深切地感受到这一冲击。”
监管机构表示，支付增加将导致住宅抵押贷款逾期或违约的发生率增加，因为由于续约或产品类型（例如可调整利率抵押贷款）而经历过支付增加的抵押贷款则已经显示出较高的不良表现率。
“如果住宅房地产市场疲软，可能会导致违约率上升、回收率下降，机构的信贷损失也将随之增加，”OSFI表示。
固定还款的可变利率抵押贷款是重灾区
固定还款的可变利率抵押贷款（VRMFP）占加拿大未偿还住宅抵押贷款的约15%，这些抵押贷款是监管机构特别关注的问题，因为其中一些抵押贷款正在负摊销，这意味着抵押贷款还款不再涵盖全部利息成本或任何本金。
“在这种情况下，贷方通过增加剩余的未偿还本金来抵消差额。虽然大多数机构报告差额为延长摊销期，但除非抵押贷款再融资，否则合同抵押贷款期限不会发生变化，”OSFI表示。
“这意味着拥有无保险VRMFP的借款人将需要解决更高的未偿还本金余额，因此面临遭受重大支付冲击的风险，”监管机构表示，并补充说，这些借款人可以选择进行大额一次性付款或承受抵押贷款中的大额月供增加，以恢复到其原始合同期限。
“或者，如果情况需要，借款人可以再融资他们现有的抵押贷款，但这可能无法消除月供增加，”OSFI表示，并补充说，如果抵押贷款利率保持高位，这些解决方案将给许多家庭带来财务压力。
加拿大央行本月早些时候的报告警告称，在未来几年内将有大量抵押贷款续约，一些房主的月供将增加多达60%。
自2022年3月央行启动一系列加息以来，大约一半的未偿还抵押贷款已经增加了支付额，而在未来两年半内续约的借款人将面临更大的支付增加。该报告显示，2025年续约时月供的中位数增幅将超过20%，而2026年续约时相比于最初的中位数增幅将超过30%。对于固定还款的可变利率抵押贷款，2026年的中位数增幅将超过60%。
到2023年底，超过三分之一的新抵押贷款的债务服务比率超过25%，是2019年的两倍。
根据加拿大央行的数据，该国的大型金融机构迄今为止已经承受了借款人压力的上升，但较小的金融机构和那些主要专注于抵押贷款的机构在信贷逾期方面出现了急剧上升。
办公楼租不出去，建筑商速度放缓
在周三的报告中，OSFI还将企业信贷和商业房地产列为风险关注点，特别是建筑和开发以及办公楼的压力不断增加。
监管机构表示。OSFI还观察到投资者和存款人行为的显著变化，存款竞争的增加“可能会将存款从传统储蓄账户中抽走”。
报告称，更高的利率、通货膨胀和需求下降给商业房地产市场带来了压力，预计这种挑战将持续到2024年和2025年。
“混合工作环境的转变，导致空置率上升和资产价值下降，”OSFI表示，并补充说，质量较低的办公楼面临更严重的风险，而较高质量的旧物业也因办公空间需求减少而受到压力。
与此同时，由于开发商面临不利的经济条件，建筑市场继续显示出放缓的迹象。此外，OSFI表示，工业部门在一段时间的强劲增长后也面临逆风。
“企业和商业信贷状况已经恶化，主要是由于借贷和运营成本上升导致盈利能力下降，”监管机构表示。“加拿大企业破产率继续高于疫情前水平。高度负债的借款人在再融资方面仍然特别脆弱。”
全球利率下降将引发流动性危险
在本月早些时候加拿大央行的金融稳定报告中，OSFI也提到了市场中的流动性风险，因为全球利率预计会在某个时候整体下降。
“利率变化……影响机构持有的高质量资产的估值，可能会减少市场在压力时期提供流动性和维持市场稳定的能力，”OSFI警告称，并补充说，存款人行为、资金成本和估值的变化也会影响银行账簿中利率风险的管理。
监管机构表示，变化的条件可能会触发依赖证券作为主要资金来源的机构的流动性风险。“严重的信贷恶化也可能对受影响机构获得资金的渠道产生负面影响。”
OSFI表示，其新的抵押杠杆测试将不适用于个别借款人，而是适用于每家银行的投资组合。
监管机构还提到了日内流动性风险，这指的是机构在营业日内进行支付和履行义务的能力。“风险的实时性会加剧受影响机构的流动性压力，并阻碍支付系统的正常运行，”OSFI 表示。“当市场参与者之间的抵押品要求因市场波动或机构特定事件突然增加时，也会引发流动性冲击。”
去年，OSFI 将房地产市场下行风险列为金融系统风险的首位。流动性和资金风险也在去年的清单中，还有商业房地产市场的风险。
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